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不動産投資の基礎 不動産の値段ってどうやって決まるの???

不動産投資をする個人の方が増えています。

不動産価格が形成される仕組みを知らなくても不動産投資はできますが、

不動産投資戦略をたてるには「このしくみ」を知っておいたほうが良いでしょう。

 

 

 

家やマンションの値段がどうやって決まっているのかってあまり考えることなですよね。


でも家を買ったり、売ったり、不動産投資をする場合には基本的なことを知らないと損をしてしまうかも。


要点だけにはなりますが基本的な部分を解説してみましょう。

1.一般の方が購入する住宅の場合

① 分譲マンション

新築・中古を問わず近隣で売れた成約事例をもとに、立地の良さ、規模感、分譲会社・施工会社の信用度、共用施設の充実度、所在階数、日照・眺望、間取り、新築後経過年数、室内の状況などによって価格が決まります。

一般的に大手分譲の大規模分譲マンションは安心感と共用施設が充実しているため高めになります。

他のものもそうですが、中古で売りに出ている物件は所有者であるユーザーが価格を決定するので、表示価格と成約価格に乖離があることがあります。

② 土地

一般的に20~50坪程度の広さの土地は個人の方がマイホーム建てるために購入することが多くなります(駅前や商店街を除く)。

このような土地についてもマンションと同じように価格が決まりますが、条件にどんな道路にどう接しているか(例えば東南角地など)、土地の形がきれいな四角形か、などが加味されます。

土地の場合、マンションほど近隣の成約事例が多くないケースがありますので、そのような場合に参考にされるのが公的な土地価格指標です。

公示地価(国土交通省)、基準価格(土道府県)の二つがあり前年の取引や鑑定士によるヒアリング調査を経て決定されます。

ただし、いずれも計測地点が限られるために近くに計測地点がないケースも多いのです、そこで、より参考にしやすい価格となるのが路線価や固定資産税評価額です。

一般的に路線価格は公示価格の80%程度、固定資産税評価額は公示価格の70%程度に設定されることになっていますので、
路線価÷0.8 あるいは 
固定資産税評価額÷0.7 
が公示価格相当額と言えるということなのです。

③ 一戸建住宅

こちらは②の土地に建物の価格をプラスして決まります。

新築の場合には延床面積の坪数(概算式:坪=㎡×0.3025)に坪当たり60万円程度を掛け算して決まっていきます。

中古一戸建の場合には木造や軽量鉄骨造(一般的な工法)で坪当たり55万円~60万円(仕様によって加減)で当初建築費相当額を求め20年でゼロにあるような感じで価値を減らしていきます。

当然のことながら鉄筋コンクリート造や大手メーカーの上級モデルは当初建築費や耐久年数が増加します。

ただし、買う人あっての家ですので、客観的に見てほとんどの人が住みたくないと思うような建物の価値はゼロになりますし、反対に建物があることで解体にコストがかかるので解体費用分をマイナスして考えます。

解体費用は木造で坪当たり3万円程度~、鉄筋コンクリート造ですとその倍以上はかかってきます。

なお、土地や一戸建住宅もマンション同様、大規模分譲地で街並みが整った場所は周辺に比べてお高めになります。

ここまでで個人が購入する住宅について価格決定のしくみを解説してきましたが、不動産も他の商品と同じで需要と供給のバランスによって最終的な価格が決まります。

同じマンションを大至急欲しいという人が同時に3組いるのに売り物が2つしかなければ競争になって相場より少し高く成約することもあるでしょう。

反対に固定資産税評価額を基準に価格を決定しても過疎化が進んでいる地域では売ること自体が難しいということもあります。


2. 開発・分譲目的で取引される土地の価格

① 分譲マンション用地

デベロッパーがマンション分譲目的で土地を購入する場合、当然のことながら事業として十分な売上と利益を上げられることが前提となります。
その時重要なポイントは①建築可能な建物の延床面積②見込み分譲売上③建築コスト④事業規模の4つとなります。

②から③とその他のコスト、売上に対して10%程度以上の利益を差し引いたものが土地を買うことができる上限価格となります。

例えば3500万円で分譲できる部屋が30戸できて建築コストが7億円、その他コストが1億円、利益見込みが1億円とすれば
3500万円×30戸 -(7億円+1億円+1億円)=1.5億円

となり1.5億円で土地を買えれば採算が合う事業であることになります。

分譲マンション事業は高い建物が建てられるような場所において効率的な事業となりますので、同じ広さの土地でも容積率という制限が緩い(容積率が高い)ほどマンション事業に向いていることになります。

仮に500坪の建物を建てるために必要な土地の面積を考えた場合容積率が100%であれば500坪、容積率が200%であれば250坪の広さの土地が必要ですが、容積率500%であれば100坪の広さの土地があれば良いことになり、マンションを分譲するスタンスで考えれば、この場合の500坪、250坪、100坪の土地はすべて同じ価格となります。

なお、マンション開発については事業効率や管理コストの関係から一定程度の規模が必要になるため土地のサイズが小さすぎると対象になりません。

② 土地・戸建分譲用地

土地の広さも60坪を超えてくると価格が高額になってくるため、一般のマイホームユーザーには手が届きにくくなります。


地域によっても違ってきますが、周辺の住宅を見回すとその地域で需要が多い広さがどれ位なのか予想がつくかと思います。


このようにユーザーが購入するには大きすぎる土地は一戸建や土地分譲業者が購入し、いくつかの区画に分けてマイホームユーザーに分譲することが多くなります。

この場合もマンション分譲と同じように①分譲区画数②分譲売上総額③建物建築コストによって土地の仕入れ価格が変わってきます。

中小の業者が多いため事業規模はあまり気にする必要はありません。

ただし土地の形状が土地の仕入れ価格を左右することになります。

仮に120坪の土地を30坪の区画で分譲するとします。

絵の通り土地の形状によって区画数が違うのがお分かりになるでしょう。

 

 

土地形

1区画3000万円で分譲すると考えれば、左の土地の売上は1億2000万円、右は9000万円となり、この違いが土地の価格に影響します。明らかに左のほうが高くなるのです。


3.賃貸用不動産の価格

①収益還元法

日本では、バブル崩壊まで、不動産の価値を測る指標として「収益還元法」を用いることはほとんどありませんでした。

「土地」バブルが崩壊し、不動産の価値はそれが産む収益によって計られるべきだ、という投資の考え方が欧米から入ってきました。

その「収益還元法」こそがアパートやビルなどの価値を測る方法で、ネット利回り〇%、グロス利回り△%という「利回り」が大事な指標になります。

なぜこのような考え方になるか?

今はバブルの頃とは異なり土地持っていれば値上がりをする時代では無いため、アパートや賃貸マンションを購入する場合、どれ位の賃料収入が期待できるかを考えて、投下した資本を回収するシナリオを考える必要があるからです。

投資金額に見合う収益がどれ位かを考えたうえで購入するかどうかを考えることが必要になったのです。

逆に言うと、売る側にとっては、その不動産に投資する人が投資するのに見合うと考えるであろう価格が、その不動産の価値ということになります。

②利回りの考え方

例えば年間の賃料が300万円稼げるアパートがあるとします。
これを3000万円で買う事ができれば、

300 ÷ 3000 × 100 =10%

となり、グロス利回り10%で購入できたことになります。

一方でネット利回りという考え方があります。

これは収益をネットキャッシュで考えます。

アパートを所有することによってかかってくる管理コストや固定資産税などを収入から差し引いたものを収益とする考え方です。

先程のアパートを例に説明すると、そのアパートの管理に年間50万円のコストがかかるのであれば、

(300 - 50) ÷ 3000 × 100 =8.3%

となり、これがネット利回りとなります。

この「利回り」は、その不動産の種別や構造、立地、築後経過年数、テナントの種別や属性、それと金融情勢によって変動するものです。

良いものは利回りが低くても買い手がつきますが、そうでないものは利回りが高くないとなかなか売れません。

③期待利回りは不動産の特性で異なる

東京丸の内にある「新丸ビル」ならばネット利回り3%でも売れるでしょう。

反対に地方都市にある古いビルならばネット利回り20%でも売れないかも知れません。

前者はテナントが入らないとか、家賃が下がっていくとか、将来売れるだろうか?という心配がいりません。

後者は常にそんな心配がついてまわりますし、古いので賃料に見合わないような修繕コストがかかるかも知れません。

最悪収入が半分に減ることや修繕に大きな資金が必要になることを覚悟したうえでそれに見合った金額で買わなければ大損をする可能性があります。

収益物件の価格は、基準となる利回りに、その不動産が持つリスク分のレートをプラスしていくことで、どこで需要とバランスするかを考えていくことによって求められていきます。

リスクフリーレート+不動産リスク+その不動産のリスクプレミアム

=その不動産の期待利回り (ネット利回り)

と言い換えても良いでしょう。

東京都心のSクラスビルである「新丸ビル」などは、個別のリスクがほとんど無いと言えるので低い利回りでも売れるのです。

個々の不動産についてこのリスクプレミアムを考えることは決して簡単ではありません。

しかしながら、この考え方は不動産投資をする際に最も基本的な理屈になります。

この理屈を理解すれば個々の不動産ごとに期待すべき利回りがわかってくるはずです。

ネット検索でアパートなどと売却情報をご覧頂き、試しに計算してみると理解できるかと思います。

今回はここまで

最期までお読み頂きありがとうございました。

 

 

 

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