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不動産購入虎の巻 ~マイホームや投資物件購入の注意点(環境編)

マイホームなど不動産を購入してから絶対に後から変えることができないのはなんでしょうか? 

それは周辺環境です。あとから変えることができないので尚更注意が必要なのです。

今回はそのことについてお話しましょう。


 

 

 

 

 

日本では持ち家比率が高く、今でもマイホームを持つことがステータスのひとつになります。

クレジットカードを作る時も持ち家か賃貸かをチェックする欄があるほどです。

余程の金持ちで無ければ住宅ローンを利用して購入するはずです。

超低金利は相変わらず続いていますし、住宅ローン減税もありますので、新たにマイホームを購入する方にとっては非常に買いやすい環境にあります。

しかしながら住宅ローンというのは30年や35年といった長期間のローンになります。

気に入らなかったからといってスグに売るというほど簡単ではありません。
ほとんどの方は一定程度長く住む事を前提にマイホームを購入すると思います。

住めば都とは言いますが、折角マイホームを買ったにも関わらず「失敗したな」とか「こんなはずじゃなかった」と思いながら暮らすのは辛いですよね。

多少の失敗ならば後で何とかできる可能性はありますが、大きな失敗は取り返しがつきません。

またデメリットを理解していて、それでもメリットの方が大きいと判断する事もあるでしょう。

ではどんなことろに気をつければ大きな失敗をしないのでしょうか?

今回は失敗しないマイホームの選び方について考えてみましょう。一戸建とマンションがあると思いますので、まずは共通事項の環境編から。

1.自然災害リスク

最近では地震や台風などによる被害が後をたちません。

いままでなかった想定外の災害が実際に起きています。

①台風・水害

一昨年は西日本で昨年は東日本方面で河川の氾濫などによる被害がありました。

高潮や津波などの可能性がある地域もあります。

河川の近くや周辺からみて低い土地は注意が必要です。

床下浸水や床上浸水の被害、マンションでもエレベーターピットが水に浸かりエレベーターが動かなくなったという事もありました。

ずっとそこに住んで居たから他には行けないという方もいるでしょう。
しかし新たにマイホームを購入する方で他に選択肢のある方は水害の可能性が低い場所を選ぶべきです。

国土交通省では過去の被害状況を元に「ハザードマップ」を作っています。
リンクを貼っておきますのでご参照ください。

国土交通省ハザードマップ

ハザードマップでは場所を設定して水害だけではなく、土砂災害や地震の被害リスクなどを確認することができます。

検討物件があれば事前にチェックしておく事をおすすめします。

土砂災害については土砂崩れ、地滑り、土石流などがあります。

土砂災害警戒区域に指定されなくても被害が起きる可能性がありますので、
傾斜地や沢などなあれば注意が必要です。

 

昨年の台風では突風で屋根が吹き飛んだり、隣接するゴルフ練習場の柱が倒れて来るという被害もありました。

防風林などがあればある程度防げるのかも知れませんが、突風による被害を防ぐ事はなかなか難しいと思います。

被害を最低限に食い止めるにはどうしたら良いでしょうか。

・強風では倒れそうな建物や構築物(大きな看板など)が近くにないか。

・屋根は瓦葺かカラーベストなどの新建材か(日本瓦は重量があって落ちやすいので強風で落ちることで人に怪我をさせるなどの二次被害が懸念されます)

・風の通り道になっていないか(強風の際に遮るものがない河川や幹線道路などは風の通り道になる可能性があるので注意)

なお、窓のガラスが割れると一気に風が吹き込み建物の耐性が失われる事もあるので注意が必要です。

 

②地震

地震に関しても広範囲に及ぶ災害なので、この場所なら大丈夫ということはありません。

ただしなるべく被害が大きそうな場所を避けることは可能です。

地質調査総合センターと産業技術総合研究所が出している「活断層データベース」というものがあり、インターネットでご覧いただけます。

断層は地面の下の地層の切れ目のようなもので、そのうちズレるなどの動きが確認されているものを活断層といいます。活断層は全国に2000箇所以上あります。

活断層データベース リンク

地震の際に活断層がある場所は揺れるだけでなく、ズレたり地割れが起こるリスクが高くなります。

活断層が近くにある場所は、それが影響しないか注意が必要です。

また、東日本大震災の時には液状化現象や地盤沈下が起きています。

河川周辺や砂地、土地が低い場所は注意が必要です。

ハウスメーカーやデベロッパーは、地盤強度のデータを持っています。

地盤が軟弱である可能性がある場合には、地質調査をし、地盤改良をしたり、基礎を深くしたり、杭を打つなどの対策をするのが普通ですが、一般の人にはなかなか分からないため、専門の人にヒアリングして確認するのが良いかと思います。

地盤自体は強固でも、造成の際に盛土(傾斜地に土を盛って平にする工事)をしている場合、土を入れたあと暫くは土が沈んでいきます。

普通は落ち着くまで建物を建てないのですが、資金回収の都合で突貫工事をするようなことが無いとも言えません。

建物を立てた後に土が沈めば当然建物が傾いたりしますので注意が必要です。

また地震時には隣接建物の倒壊や火災の発生も予想されますので、旧市街地で古い建物が建て込んでいるような場所の場合も注意が必要かと思います。

また土砂災害が起こる可能性がありますので①台風・水害のところで書いた部分をご確認ください。

なお、災害の危険が無くてもすぐ裏手に山があったり、隣地よりかなり土地が低い場合には、地下水が染み出たり家が湿気るということもこともあります。

道路より敷地が低い場合なども雨の時に道路から水が流入してくるようなこともあります。敷地は道路より少しだけ高くなっているほうが良いですね。

 

 

 

2.小中学校の学区や幼稚園などの教育・近隣環境

ファミリーが居住する場合、お子さんの教育環境は気になるところです。

幼稚園の評判や空き具合、送迎バスのことなど事前に確認しましょう。

またお子さんを公立の小中学校に入学させる場合に、小中学校の評判も気になるところです。

最近はインターネットで調べることも可能ですが、実際は近隣の方に聞いておいたほうが無難です。

不動産業者や中古の住宅を買う際の売主などに聞いた場合、売りたい気持ちがあるために、正直に言ってくれるケースばかりでは無いので鵜呑みにしてしまうのは怖いですね。

お受験を考えている方は塾の確認もお忘れなく。

新しい分譲地や新築マンションなどを購入する場合には、同じくらいの年齢層家族が同時に入居しますので、学年が近い子供が近くにいる可能性が高いのですが、そうでない場合には、子供の同級生が近くにいるか?同年代の家族が近隣にいるかなども入居後の生活に影響してきます。

また、近隣に変わった人や口うるさい人がいないかも聞ける範囲で確認したいですね。

マンションの場合には上下階、両隣は必ず確認したほうが良いかと思います。

中には子供が少し走り回っただけでも苦情を言ってくる人がいますので。

 

3.嫌悪施設など

騒音や臭気、一般的に人が避けたいような施設などが近隣に無いか確認してください。

騒音や臭気は、一度見たときはさほど気にならなくても、住んでみると気になることがあります。

また週末にはしなかった騒音や臭気が平日には気になるケースもありますので、週末と平日の両方に確認してみると良いでしょう。

幹線道路は週末あまり通らない大型車両が平日は多く通行することもあります。
少し離れた工場なども平日に操業すると音や臭気が気になることがあります。
私の経験したケースでは地価を新幹線のトンネルが通っていて、周りが静かになると振動が気になるようなケースもありました。

 

 

周辺環境を良く知る上でも、家を買う際は、散歩がてら時間をかけて周辺を歩いてみることをお勧めします。

今回はここまで

最後までお読み頂きありがとうございました。

 

 

 

 

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