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失敗したくない!不動産業者選びのコツ(売る時・買う時)

不動産について相談したいときに「どの不動産業者に相談したら良いのか?」を判断するのはなかなか難しいのです。 どこでも一緒・・・では無いのです。

 

 

 

 

マイホームや投資物件を購入したり売却する際、一般的には不動産仲介業者に依頼すると思います。

 

どんな不動産仲介業者を選ぶかによって、対応や成果に差が出る可能性があるかも知れませんし、何だかんだ言いくるめられてしまうのではないかと不安に思う方もいるでしょう。

今回は、ケース事にどんな不動産業者を選ぶのが良いかを考えてみましょう。

1.一般的なマンション・一戸建の購入や売却

一般的なマンション・一戸建を売却する場合に大切なのは情報量です。
情報量とは「売りたい人」「買いたい人」の情報を自社でどれだけ持っているかということです。

現在は宅地建物取引業という法律で、専任媒介(1社だけに売却を依頼すること)を締結してから一週間以内に指定流通機関のオンラインに物件を登録しなくてはならないと決められています。

これは1社で物件情報を囲いこむことを防ぐためにできた決まりなのですが、これを理由に「今はどこの会社で依頼された物件でもオンラインに登録されていて、他社でも紹介できるのでどこに依頼しても同じです」という説明をする営業マンがいます。

本当にそうでしょうか?

物件の売却依頼を受けてから、登録するまでに一週間の猶予があるのです。

その間に自社の顧客に優先的に物件情報を紹介できますから、良い物件であればある程、登録した時には既に購入申込みが入ってしまうということが起きます。

売却を依頼する場合にも「買いたい人」の情報を多く持っている会社を選んだ方が有利と考えられます。

ただし、「比較的人気のある物件」の場合には、依頼を受けている会社以外の会社も買い手をつけたいと考えます。

売り手の利益を優先的に考えてくれる仲介業者であれば、指定流通機関に登録して他の会社からの紹介顧客の中でベターな条件の買い手を選択してくれることもあるでしょうし、柔軟な対応も期待できるかも知れません。

ただ、中小の不動産会社は信用できるか分からないので、多くの人は比較的大きな会社に依頼をするでしょう。

「中小の仲介業者で信用できる人を知っている」
「信頼できる人に中小の仲介業者を紹介してもらう」

などの場合はその方が良いこともあります。

なお、大手に依頼する場合でも影響力のあるコネクションがあれば紹介してもらうと対応が良いケースが多いと思います。

比較的大きな会社でも、営業マンが毎月のノルマに追われ、顧客の利益よりも自身の売上を優先するということが当たり前に起こります。

依頼する会社が

「歩合制の会社なのか」
「どんな営業スタイルの会社なのか」
「担当の営業マンが顧客の利益を優先してくれるのか」

は自身で見極める必要があります。

信託銀行系の会社に一般的なマイホームの売却や購入を依頼する場合もあるかと思いますが、一般的に信託銀行系は事業系の物件には強いものの、マイホーム系にはあまり強くありません。

したがって、一般的なマイホームや一戸建の購入や売却を依頼する場合に有利な方法は以下の通りとなります。

◆購入の場合は、大手流通会社などなるべく大きな会社に依頼する。

◆顧客の利益を優先する会社や担当者かを見極める。

◆売却については信頼できる紹介などがあれば利用する。

地元に大手が無いという場合には、インターネットなどで、登録物件が多いなどをひつの基準にして、周囲から評判などを聞いて選んで下さい。

2.一般の人が購入する可能性が低い広め土地などの売却

一部の例外を除けば、一般的に60坪を超えるような土地を個人が自宅用地として購入する事は少ないと考えられます。

購入するのは、事業系の用途を考える買い手だと考えられます。

例えば、医院開業用など自己の使用を考える買い手や開発事業をするような買い手などです。

その中でも規模が小さなもの(2~3区画の建売住宅になる可能性が高いもの)は地元の不動産仲介業者に依頼するのも良いかと思います。

しかし、規模か大きくなれば、ノウハウやネットワークが必要になるため、大手流通会社などのなかで専門の部門に依頼した方が良いと考えられます。

また、依頼する場合には、必ず合理性のある価格査定をしてもらい、売却期間が長引かない程度で、査定価格より少し高めの価格目標を提示してみてたほうが良いケースもあるので判断が必要です。

ただ単に査定価格だけを引き上げて顧客を引っ張り込もうとする業者もいるので注意が必要です。

3.一棟の投資物件の購入や売却

アパートや賃貸マンション・ビルなどの売却や購入は、その分野に強い会社や部門・担当者に依頼するべきです。

一般的なマイホームや一戸建の売却ばかり手がけている会社や担当者では、収益用・投資用物件に関する知識やノウハウが不足していることがほとんどです。

多少物件から離れていても、大手法人部門・コンサルティング部門・信託銀行系に依頼する事をおすすめします。

ただし、信託銀行系は個人の購入依頼にはあまり強くは無いのであまりおすすめしません。

簡単に説明してきましたが、言葉の説明ではわかりにくいため、ニーズ別に表にまとめてみましたのでご覧下さい。

〇は適 △は可 空欄は不適と言う意味あいですが、これはあくまで筆者個人の意見です。

一概に区別できない業者もありますので、判断が難しい場合には一度窓口で話を聞いてたり、詳しい人や利用者の意見を聞いてみるなどしてみて下さい。

また担当者によって対応や能力に差があります。可能な方は、紹介者を通じて良い担当をつけてもらうに越したことはないと思います。

いずれにしても、あなたの担当として親身になってくれる担当者に出会えるのが一番だと思います。

今回はここまで

最後までお読みいただきありがとうございました.。

 

 

 

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