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不動産投資の極意!ネットキャッシュで「利回り3%の収益構造」を作り出す。

不動産投資ってどのあたりに目標を設定すれば良いのか難しいですよね。でも目標設定をしないと儲かりません。今回は目指すべき不動産投資の目標設定についてお話します。

 

 

 

 

不動産投資や土地活用に関してはいくつかの指標がありますが、目標をもって取り組まなければ思ったような投資効果は望めません。

投資規模の大きさに関わらず、どれくらいの期間でどれくらいのリターンを求めるのかを考える必要があります。

そうでなければ修繕や管理に無計画にコストをかけてしまい、結局は思ったほどのキャッシュフローが得られないということになってしまいます。

では、どれくらいの収益を目指したらよいのか?

「NCF(ネットキャッシュフロー・税引前)で3%の投資利回りを目指す。」

今回は、この投資術についてお話しましょう。

なお、今回ここで使うNCFには借入の元本返済を含みます。
一般的に言われるNCFとは少し違いますのでご承知おきください。

 

NCF(ネットキャッシュフロー)とは?

NCFとは、収入から経費を引いたもので、所得税や法人税を差し引く前に、手元に残る金額のことです。
経費には以下のようなものがあります。

理屈をシンプルにするために
今回は借入金の返済について元本も含んで経費と考えます。

 

◆管理委託費用(賃貸管理を委託した業者に支払う費用)
◆メンテナンス委託費用(清掃・建物のメンテナンスを委託した業者に支払う費用)
◆その他メンンテナンス費用(エレベーター保守点検等)
◆固定資産税・都市計画税
◆オーナーが支払う水道・光熱費等
◆営繕・修繕費用
◆火災保険料
◆借入金返済

※減価償却費は費用として計上しますが、実際には支出されない費用なので、今回は考慮しません。

これらの経費については必ずしも税務上控除されるものとはかぎりません。

 

実際にかかる経費は、物件や管理方法、借り入れ条件などによって異なりますが、物件購入前に検討するすべての物件について経費の見積もりを出して収支表に落としていくことは、一般投資家にとって現実的ではありません。

そこで出てくるのが経費率という考え方です。

 

経費率

経費率とは、かかるであろう経費の収入に占める割合の目安です(借入の返済額は含まれません)。

一般的には20%程度と言われていますが、物件によってかなりブレます

例えば比較的程度が良く、特殊設備が無いようなアパートであれば、15%以内で収まる場合がありますし、ビルや一棟マンションでエレベータなどの特殊設備があるような場合は25%以上かかることもあります。

また、一般的に新しいものは設備の更新などが無いため経費を抑えやすいといえますし、逆に古いものになれば少し余計に見積もっておくような考え方が必要になってきます。

 

空室率(反意は稼働率)

満室稼働中の物件を購入する場合、想定する空室率はゼロで良いでしょうか?

一般的に、建物が古くなるほど空室率は上がります。

また、部屋が空いてもすぐに次の借り手が付くような物件であっても、室内のクリーニングや営繕工事に一定の日数がかかるため空室率0%というわけにはいきません。

将来の収支を考えるときの考え方の例として

新築~築10年    空室率5%
築11年~築20年  空室率10%
築21年~        空室率15% 

と段階的に空室率を考慮した収支を考えるべきでしょう。

なお、現状で空室がある場合は現状に則した空室率からのスタートで収支を考えて下さい。

なお、家賃保証や一括借り上げ制度を利用する場合、管理料に空室リスクを織り込んでいるため、基本的には空室率を見込む必要はありません(長期では借上げ賃料が変動する可能性があります)。

【例1】

仮に3000万円で比較的新しいアパートを購入するとします。

現状は満室で満室賃料は年間260万円です。

借入金額2000万円返済が年間118万円とした場合、年間のネットキャッシュフローはどうなるでしょう。

経費率15%、購入諸費用は180万円とします。

260万円×95%-260万円×15%-118万円

90万円(年間ネットキャッシュフロー)

そして、物件価格が3000万円ですから利回りは

90万円÷3000万円×100

3.0%(ネットキャッシュフローの利回り)

レバレッジが効いているので、現金投資額1180万円に対する利回りは

90万円÷(1000万円+180万円)×100

7.6%(現金出資額に対する利回り)

 

LTVは70%程度まで

物件価格は変動します。

マーケットや物件の築後経過年数などによって売却時の価格が変わっていくのですが、「経過年数が古くなれば安くなっていく」前提で考えるのが賢明です。

したがって物件価格に占める融資額の割合(LTV)が高すぎるとリスクが大きい投資になってしまいます。

【例2】

例1のケースで、物件価格の90%までの2700万円融資を受けて購入し、3年後に止むをえず売却を余儀なくされた場合。

残債務がまだ2500万円残っていたとした場合。年間の融資返済は160万円ほどとして考えると。


キャッシュフローは

260万円×95%-260万円×15%-160万円

48万円(年間ネットキャッシュフロー)

ネットキャッシュでの利回りは

48万円÷3000万円×100

1.6%(ネットキャッシュフローの利回り)

現金投資額480万円に対する利回りは

48万円÷(300万円+180万円)×100

10.0%(現金出資額に対する利回り)

表面的には投資効率は良くなる反面リスクも大きくなります。

仮にこの時のマーケットがあまり良い状況ではなく、2500万円でしか売れなければ、残債務を返済すると余剰金はなくなり、売却諸費用の100万円ほどを3年間の売上から捻出することになってしまうので、何のために投資をしたのか意味がなくなります。

しかも金利がもっと高かったり、空室率やメンテナンスコストが予想外に増えていれば、すぐに赤字に転落することになります

投資金額が大きくなれば損失額も大きくなり、カバーすることも難しくなるでしょう。

まさに「スルガ銀行」案件のような泥沼に陥ってしまいます。

予想外の出費や、価格の下落に備えてLTVは70%程度に抑えたほうが良いと思います。

土地活用も同じ考えで

 

土地を所有している人が、アパート等を建築して賃貸事業をする場合、建物の建築費に対して利回り10%などと進められることが多いのではないでしょうか?

しかし、実際は土地という資産を出資していますので、「建物建築費+土地の時価」に対してどれくらいのネットキャッシュ利回りになるかを考えるべきです。

土地の価値が良くわからないという方は

固定資産税評価額×10/7=公示価格並みの価格(推定時価)

となります。

一般的に土地の固定資産税評価額は公示地価の70%程となっているということから上の計算で概の時価が計算できると思います。

「ネットキャッシュフローで利回り3%」を目指す

 

この不動産投資のしくみが作れれば、思わぬ修繕や多少の空室率増加にも対応できると思いますし、次の物件への買替やポートフォリオの追加にも対応しやすいと思います。

そして無理なく資産を増やしていくことができるでしょう。

また、この方法で時間をかけて資産を増やしていくことが、将来の相続にあたって資産を目減りさせないことに繋がっていきます。

「ネットキャッシュフローで利回り3%」

不動産投資や土地活用のベンチマークにしてみてはいかがでしょうか?

今回はここまで

最期までお読みいただきありがとうございました。

 

 

 

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