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長期安定でオプションあり! 「底地という投資物件」

不動産のなかには底地という物件があることをご存じでしょうか?借地借家法にもとづいて他人に貸している土地の事です。
時に厄介者とされてしまう底地。考え方によって安定した投資物件にもなります。



 

底地には、旧法借地借家法に基づくものと新法借地借家法に基ずく定期借地の底地の2種類があります。

今回こちらで取り上げるのは旧法借地借家法に基づく昔からある底地です。

 

底地を厄介者のようにいう人がいます。

底地を持っていると相続の時に不利だということだと思います。

確かに底地の流通価格水準は低いため、一般的には相続税評価額のほうが高くなってしまい相続に関しては不利に映ります。

しかし本当にそうでしょうか?

今回は投資の観点から底地をみてみましょう。

 

旧法普通借地権

第二次世界大戦後、住む場所を失った人々の救済の意味も含め借地借家法(旧法)が施行されました。

地主が借地人に土地を貸し、その土地に借地人が建物を建てる制度で、その土地は借地人にとっては「借地」、地主にとっては「底地」ということになります。

借地人が所有する建物が建っていて、土地を使用する権利も借地人にあり、地主は土地の所有権を持っていますが、自ら使用することはできず、代わりに借地人から地代を受け取っています。

地代は一般的に、地主が支払う固定資産税(ある場合には都市計画税を含む)の3~5ヶ月分と言うのが一般的です。

住宅の敷地になっている土地は、固定資産税等の減免があるため、固定資産税等が更地の場合よりかなりお安くなっています。

また相続税における評価も他人に貸している土地として通常の評価よりも低くなります。

国税庁が発行する「路線価図」には40:60、30:70のように、評価上の底地・借地の権利割合が定められています。

この割合はあくまで評価上のもので、絶対的な権利の割合ではないので注意が必要です。

 

底地を専門に買い取る業者がいる

底地買取を生業とする業者がいます。

彼らが底地を購入する金額は、路線価の12~13%ほどとかなり安いのですが、「相続に不利だから早く処分したい」とか「相続で共有になって揉めそうなので処分したい」などのニーズがあるため商売になっています。

彼らはそれをどうやって商売に結びつけるのか?

 

そのビジネスモデルは以下のようなものです。

 

◆借地人と交渉して借地を買取り完全な所有権にしてバリューアップする

◆借地人に対して底地を買い取らないかと話をもちかけ仕入れ値より高く売却する

◆借地人と交渉し、底地と借地を半分づつ交換し、半分の広さの完全所有権の土地にする

 

しかし交渉が失敗したらどうするのでしょうか?

 

その場合は、そのまま収益物件として持ち続けるのです。

仕入れ値が安いので、それなりの利回りの収益物件になります。

法人なので相続の心配もありません。

 

投資物件としての底地

底地を投資物件として見てみましょう。

一般的に地代から換算した場合の底地の投資利回りはどれくらいになるのでしょうか?

◆所有権価格から換算した投資利回りは1%程度

◆底地の権利は底地:借地割合(住宅地の場合は4:6や3:7が多い)からすると所有権の40%程度と考えれば、投資利回りは2.5%程度

◆底地買取業者の買取価格で考えると、10%前後

 

このような感じになります。

一方でかかるコストは固定資産税の公租公課だけで、管理・修繕コストもかかりません。

底地買取業者の買取価格で考えれば、ネット利回りで考えても7~8%の利回りになります。

 

オプションで利益を生む

底地買取業者のようにノウハウがありビジネスとして借地人と交渉しすれば、借地を買取って所有権にした上で売却し利益を得たり、借地人に仕入れ値よりも高く底地を買取ってもらうことも可能です。

実際にやってみても良いでしょう。

 

しかし「そこまでの手間はかけられない」「ノウハウが無くて自信がない」という人も多いと思います。

 

安心して下さい。

 

持久戦という方法があります。

借地の多くは諸般の事情から建物が古く、高年齢者の一世帯居住者が多いというのが実情です。

そう遠くない将来、相続が発生するでしょう。

多くの相続人は借地を所有することをあまり歓迎しません。

かなりの確率で借地の買取を申し出てくるはずです。

中にはただで返すという人もいるほどです。

また地代の滞納は借地権の解除要件となり、その場合訴訟で土地が返してもらうことが可能です。

また借地の存続要件は「建物が存在すること」となっていますので、建物が老朽化して無くなった場合、借地契約を更新しないことも可能なのです。

 

底地買取業者よりも少し高く買う

 

借地買取業者はビジネスとしてやっているため、売り手としても割り切れますし、間に入る仲介業者としても安心感があります。

それらの理由で買取業者並の価格で買うことは難しいでしょう。

しかし、それより良い価格条件で購入の申し入れをすれば、購入できる可能性があります。

路線価の20%位でいかがでしょうか?

その場合の投資利回りは

表面利回り 6%強

固定資産税等を差引いた

ネット利回り 5%程度

管理や修繕などの手間もかからず、この利回りは悪くないと思いませんか?

 

底地買取には融資がつかない

ただ一点問題があります。

それは底地には融資がつかないという事です。

なので、自己資金で買うことになります。

 

しかし、不動産投資等でのキャッシュフローに余裕がある。

数百万円程度なら現金で投資できる。

という方にはおすすめできる投資だと思います。

 

底地の物件情報はインターネットには掲載されません。

懇意にしている不動産仲介業者があれば是非情報を求めてはいかがでしょうか?

 

今回はここまで。

最期までお読み頂きありがとうございました。

 




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