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不動産投資座学 「投資家はどうみるか?」~ コロナ終息後の不動産マーケットを大胆予測

新型コロナウイルス拡大はまだまだ収まりませんが、ウィズコロナの生活が始まっています。

当然まだまだ気が抜けませんが、いつまでも自粛していては日本経済が先細りしていくだけです。

そろそろコロナ後のことを考えなくてはなりません。

 


 

 

 

 

新型コロナウイルス拡大感染によって、世界中で大きな被害が出ています。

まだまだ終息には程遠い国も多く拡大は止まってはいません。


日本でも今のところ感染者が毎日出ている状況で「緊急事態宣」が解除されたいまでも、終息の道は見えていません。


外出自粛・営業自粛はコロナ感染拡大抑制のために必要な手段でしたが、それらによって経済にも大きな影響が出ています。

不動産マーケットも例外ではなく、新築マンションの販売センターでは新規の客足は途絶え、その他のディールでも商談ができないために取引はほとんど止まっています。


インバウンドを期待して作られたホテルは操業停止状態になっているものが多くなっており、完成しても開業すらできないものもあります。

ちらほら売りホテルの情報も出てきています。


一般ユーザー相手の一戸建の分譲事業は、仕入れをストップしている企業が多く、中古マンションを買取りリノベして一般ユーザーに販売するような事業は厳しいでしょう。

 

一方で、これを好機と捉えている不動産会社もあります。

この違いは何なのか?

それは、資金回収までの期間と出口戦略の違いが大きく関係しています。

 

 

厳しい事業

今回の新型コロナウイルスの影響で、厳しくなっている事業はどんなものでしょうか。

一般消費者が相手で、資金回収までの期間が比較的短い事業は、「コロナの終息」が見えない今は、先行きが見えず非常に厳しくなっています。

中小の不動産業者向けの金融も引き締めが厳しくなっています。

また、目先のインバウンドを期待した不動産投資であるホテル、民泊、レジャー施設、商業施設などは危機的状況にあります。

 

 

動きがある事業

反対に、そもそも出口(買い手)が一般消費者ではない事業の一部や、仕入れから資金回収までにもともと一年以上の期間がかかるような事業は、いまだに仕入れを止めていないばかりか積極的姿勢を見せる企業もあります。
今を好機としている企業は

・競合が少なく買いやすい
・買い手が少ないので少し安く仕入れができる
・その他(この状況が有利に働く理由がある)

と考え積極的に活動しています。

 

今最も売れている不動産は、都市部の賃貸マンションとロジスティック系(配送センターなど)です。

 

株式投資でもいえることですが、株価があがっていても高値圏にある銘柄よりも、何かしらの理由で一時的に値下がりしている銘柄のほうが大幅な利益が期待できます。

一時的な値下がりの理由が明確で、ある程度の期間で克服できるという予想がたつ

ものあれば、尚更買いやすいのではないでしょうか?

 

新型コロナ以前のシナリオ

新型コロナ感染拡大以前のマーケットはどんな動きをしていたのでしょうか?

リーマンショックで大きな打撃を受けた不動産マーケットは、「アベノミクス」「東京オリンピック誘致成功」をきっかけに活性化し、価格も上昇に転じました。

それはまさに2020東京オリンピックを目指して値上がりしていると捉えられており、インバウンドや海外投資マネーによって拍車がかかっていました。

しかしながら、価格水準はかなりの高値圏に入っており、東京オリンピック開催前後に調整局面入るとみられていました。

筆者作成:マーケット予測グラフ

新型コロナ以降のシナリオ

現在の状況は、新型コロナウイルス感染による一時的調整局面と捉えられます。

今はインバウンドも海外の投資マネーも「新型コロナウイルス」によって強制的に止められています。

言い方を変えれば、投資したくても外圧的ブレーキがかかっているため「状況を静観し投資の機会を伺っている」といった局面と考えられます。

仮に、今年中に新型コロナウイルス感染が終息し、来年「東京オリンピック」が開催されることになれば、少し安くなった商業エリアやホテルを狙って投資家が買い圧力が高まっていくでしょう。

そうなると不動産価格は上昇に転じます。

筆者作成:マーケット予測グラフ

 

 

その後はどうなるか?

私が住んでいる大阪では2025年に大阪万博の開催が予定されています。

また、万博会場と同じ夢洲は、IR候補地となっており、ほぼ間違いなく選定されるでしょう。

東京周辺にもIRができるでしょうからインバウンドの波が再び押し寄せます。それを期待して投資マネーが集まってきます。

なので、一旦は価格調整をしても大きな値崩れはないはずです。

 

年内に新型コロナウイルス拡大は終息するのか?

インバウンドや海外投資家が、日本に回帰する条件は、新型コロナ禍の終息または終息が視野に入ることです。

「SERS」の終息に要した期間は発生から約1年

「MERS」はサウジアラビア中心に局地的な感染で感染者は658人でしたが、終息に2年ほどかかっています。

「新型コロナウイルス」についても短期の終息は難しいと考えています。

感染力が強く、感染が広がりすぎたことが一つの理由です。

一旦は終息に向かっても、多くの人が動き出せば再燃するでしょう。

それを何度か続けるうちに感染者が減少していきます。

最終的には、有効な薬やワクチンが開発され、終息すると思われます。

治療薬やワクチンが開発されれば、新型コロナウイルスはインフルエンザと変わらない感染症の一つということになります。

新型コロナウイルスに関する研究は急速に進んでいて、アビガン等インフルエンザの薬がある程度効果的との見解もありますし、年内には特効薬やワクチンが開発され、実用化される可能性が高いのではないでしょうか?

そうなると、経済的リバウンドが起こり、人とお金の流れが回復し、不動産マーケットも急激に動き出すと考えられます。


これはあくまでも私見です。

ただ、不動産投資マーケットで、バブル期やファンドバブル、リーマンショックを経験したことからの経験則でもあります。

関連記事に「新型コロナ」前の予想や、大阪IRについての記事も書いていますので興味があればご覧ください。

今回はここまで

最後までお読みいただきありがとうございました。

 

 

 

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