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不動産投資座学 「投資を成功させる秘訣とは?」~ 出口戦略のシナリオを描く

不動産投資を考える方は多くなっています。

しかし残念ながら大事なことを考えずに投資をしている方が多いのも事実です。

その大事な事とは他ならぬ「出口戦略」

不動産投資をされている方の多くは出口戦略まで考えて投資をしていません。

それでは本来の利益は出せないのです。

「出口戦略の違い」これが素人と、不動産会社や不動産投資会社などのプロとの大きな違いです。

 

 

 

 

不動産投資をする場合、個々の物件は、取得した時点と同じ状態でずっと維持できるわけではありません。

間違えなく建物や設備は老朽化します。

建物や設備の老朽化によって賃料は値下がり、稼働率も悪くなるでしょう。

マーケットの変化によって投資効率が悪くなる可能性もあります。

周辺に新しい賃貸物件が多く建設されれば、古い物件の競争力は落ちてしまい賃料を値下げせざるを得ないでしょう。

そうなる前に手を打つ必要があります。

 

購入するときに投資期間を決める

REITや不動産投資ファンドなどは、購入する際に投資期間を決め、3年~5年程度の投資期間の期間投資利回りを想定します。

当然のことながら、最終的に幾らで売却できるかも織り込んでいます。

一般の投資家の方も不動産投資をする際には投資期間を決めて投資をするべきです。

ただし、一般的には投資期間があまり短いと、購入や売却にかかるコストで利益があまりでないということになります。

無論、マーケットが良くなって値上がりすれば、利益確定しても良いと思いますが。

 

投資期間は5年以上が一つの目安

不動産投資にかかわらず

個人が所有している不動産を売却する際の税金は、分離課税になります。

もしも不動産を売却する際に利益が出れば「譲渡所得税・住民税」が課税されます。

短期で売却すれば税率は高くなりますが、所有期間が5年を超えれば税率は低くなります。
※5年のカウントの仕方は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以上かどうかで判断されます。

【譲渡税率】

所有期間5年未満=短期譲渡・・・税率39.63%

所有期間5年超 =長期譲渡・・・税率20.315%

所有期間5年未満=短期譲渡・・・税率39.63%

所有期間5年超 =長期譲渡・・・税率20.315%

 

不動産投資をしている物件についても、売却して利益が出るようであれば、所有期間が5年を超えてから売却したほうが良いでしょう。

 

 

 

損益通算を利用する

もしも複数の不動産を所有している場合。

損が出る不動産と利益が出る不動産を同一年度に売却すれば、利益と損を相殺することができます。

ただし、個人の場合には、通算できるのは不動産の譲渡によるものだけで、他の損と利益は相殺できません。

まず一般的な事例を紹介しましょう。

 

一般的な事例 Aさんの事例

Aさんは不動産投資をしようと思い5,000万円で新築のアパートを購入しました。

自己資金は1,300万円、銀行から4,000万円の借入をしました。

取得経費は300万円。

この物件は年間500万円の収入が得られる物件だとします。

所有経費は租税・管理コスト含め年間100万円かかります。

また、年間銀行に200万円の返済をします。

新築だったので特に大きな修繕コストはかかりませんでした。

この物件を8年間所有したところで、賃料収入が5%ほど下がりました。

「この先修繕コストもかかりそうだし、設備も交換する必要が出てきそうだな・・・」と思い、9年経ったころ、思い切って不動産業者に相談してみました。

新築だったので特に大きな修繕コストはかかりませんでした。

この物件を8年間所有したところで、賃料収入が5%ほど下がりました。

「この先修繕コストもかかりそうだし、設備も交換する必要が出てきそうだな・・・」と思い、9年経ったころ、思い切って不動産業者に相談してみました。

「今ならマーケットが良いので4,500万円で売れますよ。」と言われ売却を決断。

4,500万円で売却手続きを済ませ。

銀行に残った債務3,500万円を返済。

売却経費が150万円かかりました。

購入した時より値段が下がったので譲渡税はかかりませんでした。

このケースの不動産投資でどれ位の収益があがっていたか計算してみましょう。

8年目までの収益は

(500万円-100万円-200万円)×8=1,600万円

9年目は収入が5%下がったので

500万円×95%-100万円-200万円=175万円

9年間の賃料収入は1,775万円となります。
(所得税は考慮していません)

一方で売却時の手残りは

4,500万円-3,500万円-150万円=850万円

9年間の賃料収益と売却時の手残りを合わせると

1,775万円+850万円=2,625万円

Aさんは今回の不動産投資で1,300万円の自己資金が9年間で約二倍の2,625万円に増えたことになります。

Aさんはこの2,665万円に約5000万円の銀行借入をして7500万円で年間750万円の賃料収入が得られるアパートを購入しました。

このようなシナリオを事前に想定しておくことが「出口戦略を考えた不動産投資」ということになります。

 

 

別の事例① Bさんの事例

Bさんは不動産投資として、自己資金1,000万円に銀行融資2,000万円を利用し、築後20年経った鉄骨造のアパートを3,000万円で購入しました。

年間賃料は400万円、租税・管理コスト併せて年間80万円、融資の返済は年間100万円です。

5年程所有したころ空室がでてきました。

修繕にも100万円ほど費やしました。

5年程所有したころ空室がでてきました。

修繕にも100万円ほど費やしました。

Bさんが不動産業者に相談すると

「今売却したら2,000万円にもならないと思います。
更地だったら2,800万円位で売れるのですが・・・」

Bさんは更地での売却を検討し、6室中2室空いていた部屋の募集を2年間の定期賃貸借限定としました。

その後空いた部屋も同様とし、三年経って残った一部屋のテナントには立退料として50万円支払って退去してもらいました。

5年間の収益は

1~5年目 (400万円-80万円―100万円)×5年=1,100万円

6~7年目 (350万円―80万円―100万円)×2年=340万円

8年目   (200万円―80万円―100万円)=20万円

修繕費100万円、立退料50万円を差引いた8年間の収益は

1,100+340+20-100-50=1,310万円

建物の解体撤去を前提として2,800円でこのアパートを売却

解体費150万円、売却コスト100万円がかかり、

銀行に残債の1,500万円を返済したため手残りは1,050万円

今回の不動産投資で8年間の賃料収入を合わせると手元に2,360万円残りました
(所得税は考慮していません)

Bさんはこの資金を再び不動産投資に使うつもりで物件を探しています。

 

 

別の事例② B’さんの事例

別の事例① Bさんの不動産投資事例と途中までは一緒ですが、B’さんは立退が済んだあとに、売却せずにアパートを建て替えることにしました。

幸い物件は国道沿いにあったため個人のお医者さんが開業するニーズがあったためです。

医院と薬局が入るための建物を4000万円かけて建てるため、銀行と交渉し、
追加で2700万円の融資を受けることができました。

賃料は年間720万円、15年間の定期借家契約を結びました。
(医院の賃料は一般的な住宅よりも高い場合がほとんど)

租税・管理コストが年間70万円、銀行への返済は年間250万円

差し引きの賃料収益は年間400万円となります

またアパートなどと違い、住宅で複数のテナントを相手に賃貸経営をするよりも管理の手間がかからなくなりました。

※事例は筆者の経験則をもとにしたフィクションです。


 

 

 以上、3つの事例のように不動産投資は出口戦略が非常に重要になります。

不動産投資をしようと思った時には、何年間所有するか?最終的に幾らで売却できるのか?建て替えたらどうなるのか?について考えてみてください。

ある程度、出口までのシナリオが描ければ、その不動産投資は必ず成功します。

最後までお読みいただきありがとうございました。 

 

 

 

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