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不動産マーケット予測2021 ~ 新型コロナ収束はいつ?

2020年の不動産マーケットについては年始に予想すらしていなかった「新型コロナウイルス」の世界的感染拡大によって少なからず影響を受けました。

本来であれば2020年に「東京オリンピック」が開催され、インバウンドが益々増加し観光業界を中心に活況を呈するはずだったのですが、

オリンピックは1年間順延になり、インバウンドは規制されほぼ皆無の状態になったのです。




この影響で観光業界や交通業界などインバウンドを対象としたビジネスは大打撃を受け非常に厳しい状況に陥りました。

賛否は別として「Go To トラベル」「Go To イート」キャンペーンにより国内需要が喚起されたものの、感染者が爆発的に増加した影響でキャンペーンは一時停止になりました。

観光業・飲食業は再び厳寒の時代を迎えたのです。

 

 

コロナ禍の一方で

コロナ禍で危機的状況にある業種がある一方で好調なものもあります。

・外出自粛の中で「ウーバーイーツ」など宅配業が活況、その他宅配業も通販が好調なため伸長している。

・リモートワークの影響で全業種においてデジタル変革(DX)が加速、IT、IoT関連業界は活況。

・外食が減ったためスーパーマーケットが好調。

・株価が高水準で推移(日経平均株価28,300円ほど2021.1.11現在)。

その他、インスタント食品製造、家電関連、ゲームソフト関連などの業種が新型コロナ禍の影響で逆に業績を伸ばしました。

 

不動産業界は?

新型コロナ拡大当初は「土地相場が値崩れするのでは?」

という見方がありました。

確かに緊急事態宣言が発出された2020年4~6月は不動産各社の活動が鈍化しました。

インバウンドの需要も著しく鈍化し、厳しい時代を予感させました。

ところが

不動産は売れている

不動産投資法人やデベロッパーの買い圧力は衰えることが無く、賃貸用マンションなどのレジデンス系不動産やロジスティック系不動産は品薄状態が続いています。

商業地やオフィス街の需要も衰えることが無く、逆に新型コロナによって売りに出されると思っていた商業・オフィスビルも今のところあまり市場に出回っていない状況で需要が供給を大きく上回る状況が続いています。

コロナ禍で先行きが不透明と考えている投資家は、より賃料が安定した不動産を求めるという動きがあります。株価が高値で推移しているのと同じで、人の流れは鈍化しても、その分投資マネーが投資先を求めて安定かつ限定的な投資案件に流れているのです。

また、リモートワークの浸透によって自宅にワークスペースを求めたり、郊外に広めの住宅を望む需要が高まり、マンションや一戸建ての住宅供給事業も鈍化することがありません。

そのようなマーケットのなかで地価は下がることなく比較的安定した状況で推移しています。

不動産各社の売上も2020年7月以降概ね前年並みの数値になっています。

厳しい面も

一方で非常に厳しいマーケットもあります。

ホテル事業

インバウンドを見込んであちこちでホテル建設ラッシュがあったのですが、竣工したものの開業できないホテルがあったり、業績悪化によって売りに出たホテルも決して少なくありません。

売りに出したところで現状ではなかなか買い手がつかず、中にはホテルから住宅にコンバージョンするものもあります。

Go To キャンペーンでひと時は急場を凌いだかに見えましたが、すぐに中止になったためまだまだ厳しい状況は続くと思われます。

時間貸し駐車場事業

人の流れが少なくなると厳しくなるのが「タイムズ」などの時間貸し駐車場です。

この事業は土地オーナーから一定額で土地を借り上げ駐車場事業を行っているので、駐車場の稼働率が一定以上下がると、売上よりも土地オーナーに払う賃料が多くなるという「逆ザヤ」になってしまいます。

各社ともオーナーに賃料の値下げ交渉を行っている状況です。

小規模ビル

小規模のビルは、テナントの業績不振によって賃料値下げを要求されたり、テナントが撤退してしまうことで賃料収入が減少してしまうという事案も少なくないと考えられますし、今後も続くでしょう。

ただ、そのようなビルが売りに出ても多くの需要があるので、さほど足元を見られることも無く買い手がついている状況にあります。

 

2021年の不動産マーケットを左右する要素

これからの一年、不動産マーケットはどのように推移するのか考えてみます。

まずは不動産マーケットを左右する変動要素を揚げてみましょう。

【変動要素】

◆新型コロナウイルス拡大の終息

◆東京オリンピック開催の有無と開催方法

◆インバウンドの回帰

◆日経平均株価の推移・企業決算

 

新型コロナウイルス拡大の終息

現在、日本経済の多くが直面している危機の一番の原因は明白で「新型コロナ拡大」によるものです。

逆に言うとこのリスク要素が払拭されれば、危機を脱却できるということになります。

新型コロナウイルスについては「変異種」の発生はあるものの、ファイザー社他のワクチンが実用化され、日本でも2020年2月下旬頃からワクチン接種が始まります。

ワクチンの生産には時間がかかるため、すぐに国民全員に行きわたるわけではありませんが、ファイザー社と契約を交わしている日本の製薬会社でもワクチンが生産されます。

来年の冬には「新型コロナウイルス」はいままでの「インフルエンザ」などと同様の流行性感冒と言われるようになるのかも知れません。

 

東京オリンピック開催の有無と開催方法

東京オリンピックの開催については微妙な状況が続いています。

東京都や政府、関係団体は是が非でも開催したいと考えていると思いますが、開催の方法が「無観客」であったり「海外からの入国は選手団のみ」となった場合には、オリンピック開催による経済効果は非常に限定的です。

恐らく、オリンピックによる経済効果は既にあまり期待できないことに気づいている人も多いのでは無いでしょうか?

仮にオリンピックが開催されないとなれば、それを目的とした選手たちは非常に残念かと思いますし、日本人のマインドも下がることは考えられますが、日本経済に与える影響はもはやあまり大きくはないのではないでしょうか。

 

インバウンドの回帰

恐らくこれが一番大きな要素でしょう。

第二次安倍内閣がアベノミクスのなかで「観光立国」を掲げ、2019年までには多くの外国人観光客が来日し、日本経済を潤わせていました。

ホテルなどの観光業界・交通業界はインバウンドを当てに大きな設備投資をしました。

インバウンドは観光に留まらず「投資」という形で日本経済に影響を与えていました。

その中でも「チャイナマネー」の影響は大きく、東京・大阪などの不動産にかなりの投資をしています。

実はコロナ禍の現在でも日本国内のエージェントを通じて日本の不動産にかなりのチャイナマネーが入ってきているのですが、入国規制が緩和されればこの動きは加速されるでしょう。

 

日経平均株価・企業決算

「地価の推移は日経平均株価と少し遅れて同じような動きをする。」

と言われています。

投資の世界では国境が無くなり「海外の投資マネー」が流入することが当たり前になっています。

投資マネーは「安定的な適格投資先」を探して様々なものに投資をします。

株式や不動産も投資先の一つなので同じような動きをするのは必然性があるのです。

ただし、不動産は投資家だけではなくマイホームなど実際に利用するために不動産を購入する需要層もあるため「株価」のように急激な上下動をすることは少ないと考えられます。

期末が近づくにつれて各企業の決算予測が出てくる中で、非常に厳しい決算発表をせざる終えない企業もあるかと思います。

それがリストラなどに現れることもあるでしょう。持ちこたえられない中小企業もあるかも知れません。

しかしその原因の多くは「新型コロナ」による影響であると判り切っています。

 

2021年 不動産マーケット予測

2021年1月現在の不動産マーケットは比較的良い状況で、地価も概ね横ばいで推移しています。税制改正では住宅ローン減税が延長され、基準も緩和されることで、住宅取得者層にも引き続き追い風が吹いています。

一方で、1月については首都圏で緊急事態宣言は発出され、大都市を中心に「新型コロナ感染者」が急激に増えたこともあり、マーケットの動きが少し鈍化することが予想されます。

この感染者拡大を乗り越えられれば、2月末にはワクチン接種が始まります。

その後、気候も温暖になっていくこともあって「新型コロナ」は終息に向かうでしょう。

企業決算期を挟んで、一部の企業がリストラによって不動産資産を売却する動きがあるかも知れませんが、多くの企業は遊休不動産のオフバランスが既に進んでいるため、マーケットに影響を与えるほどでは無く、売却される不動産の条件が良ければ買い手が殺到し地価が上昇する可能性さえあると思っています。

オリンピックの開催については5月までには大勢が決まるのだと思いますが、先にも書いたように影響は限定的だと思われます。

その後、夏位には入国規制が緩和されインバウンドが徐々に戻ってくると思われます。

そうなるとホテルの稼働率も上昇し、売るに売れなかったホテルの売り物にも買い手がつくようになります。

夏以降、インバウンドの不動産投資も徐々に増加していくでしょう。

その後、マーケットはオリンピックに代わる良いニュースを期待します。

それが「大阪万博」やその後の「IR候補地」決定ということになるはずです。

 

まとめ

まとめると、

1.今から春にかけて動きは多少は鈍いながらも堅調なマーケット。

2.コロナが収まるにつれマーケットが活性化。

3.夏頃に入国規制が緩和されるとインバウンドビジネスが回復し不動産マーケットにも好影響。

4.年末まで地価は安定し、春以降は不動産マーケットが活性化し来年までは安定的に推移すると思われる。

5.今後の地価の上昇要因の一つはIR候補地決定だと考えられるが、それはもう少し先。


以上、2021年マーケット予測でした。

皆さんはどうお考えですか?

 

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