一般の方が不動産を買うときに建物のことは良く見てチェックすると思いますが、実は一番大きな問題は土地に潜んでいるのです。
今回は「敷地に潜むリスク」についてお話しましょう。
別の記事で「マイホームや投資物件を買う時に注意すること（環境編）」を解説させて頂きましたが、今回は「一戸建・アパート敷地」編ということで個別物件の敷地について、購入する際に注意したいことを考えてみましょう。
建物を建築する際に敷地がどうなっているかは非常に重要です。
また将来の資産価値などにも大きく影響してきます。
建物の敷地について幾つかの項目に分けて、注意事項などを書いてみます。
目次
１．接道（敷地が道路に接すること・部分）
建築基準法という法律によって、「建物の敷地は建築基準法上の道路に２メートル以上接していなければならない。」とされています。
ここには２つのキーワードがあります。
「建築基準法上の道路」と「２メートル以上」という言葉です。
一見、道路のように見えても建築基準法上は道路と認められていないものもあります。
敷地が道路状の空地などに接していても、「建築基準法上の道路」でなければ、原則として建物は建てられません。
過去に何らかの経緯で既に建物が建てられていても同様です。
例外的に「建築審査会」などの許可を得て建てられるケースもありますが、土地の価値にも影響してくる大きな問題なので、あまり簡単に考えないほうが良いかと思います。
「２メートル以上接する」という部分にも注意が必要です。
２メートルでも斜めの２メートルではだめです。
直径２メートルのボールが敷地からはみ出ることなく敷地の中まで入っていくことができることが必要なのです。
また、一見接しているようでも、道路と敷地の間に、他人の土地や水路などがあって直接は接していない場合もあります。
法務局にある公図などを見てみればわかることが多いので確認しましょう。
この場合も過去に何らかの経緯で既に建物が建てられているケースもありますが、他人の敷地を借りる手続きが必要であったり、相当困難な手続きを踏まなければならないために、このような土地は避けたほうが無難です。
２．前面道路
先に書いた建築基準法上の道路には、公道と私道があります。
登記簿に記載されている「公衆用道路」とは意味合いが異なり、道路の土地を誰が所有しているかということです。
県や市などが所有している公道の場合には問題は無いのですが、これを民間が所有している場合には、通行や設備引き込みなどの場合の掘削工事をする場合に所有者の承諾が必要になる場合があります。
また、公道のメンテナンスは行政が行いますのである程度の期間で舗装のやり直しなどがされ比較的良い状態に保たれますが、私道のメンテナンスは所有者が行う必要がありますので、費用を負担しなければならなかったり、道路が凸凹になったまま放置されることもありますので注意が必要です。
３．敷地と隣接地の高低差
道路と敷地の高低差は、日当たりや風通しなどに影響します。
道路より少し高くなっている敷地は日当たりや風通し、水はけも良く、道路を通過する人や車も視線も気にならない等のメリットがあります。
反対に道路より敷地が低ければ風通しや水はけが悪いなどのデメリットに繋がる可能性があります。
道路よりも敷地が２メートル以上高いような場合には、敷地に横穴をあけてそこに地下駐車場を作れるため、その上にある敷地が広く使えるというメリットがありますが、建築工事の際に手間がかかるため建築コストが高くなるというデメリットもあります。
敷地と道路を含む隣接地に高低差があってそれが２メートル（測り方や個別要因などで異なる）を超えるような場合に擁壁という土圧を支えるための壁を作ることがあります。
この壁を作ることによって崖が崩れて、敷地上の建物が倒壊するなどの被害を防いでいるのです。
ところがこの擁壁にも施工上の規定が決められており、その規定を守って作られていなかったり、擁壁が劣化して役割を果たせない可能性があるような場合には建物の建築が制限されることがあります。
擁壁が許可を受けて作られたものか、劣化が無いかを確認することは非常に重要なポイントになります。
擁壁を新たに施工するには多大なコストがかかります。
また、擁壁の一部や全部が他人の敷地にある場合には勝手に施工することはできません。
４．敷地境界
敷地と隣接地との境目を敷地境界といいます。
敷地境界にはその境界の位置を示す目印が設置されるのですが、これを境界標といいます。
境界標には境界杭・鋲・プレート・刻み等幾つかの種類があり、通常は地面にあるのですが、中には塀の上に設置されているようなケースもあります。
ただ必ずこの境界標があるかというと、初めから設置されていなかったり、いつの間にか無くなってしまっていたりする事が少なくありません。
境界をめぐって隣接地と紛争になるようなケースも少なくありませんので、新たに物件を購入する場合には敷地のすべてについて境界を確認するべきです。
敷地の隣接地の間にブロック塀やフェンスなどがある場合も多いと思いますが、この塀がどこに設置されているか？誰が作ったのか？についても確認が必要です。
擁壁と同様で敷地境の真ん中に一つの塀があるようなケースでは、塀が古くなって新たに施工する場合に隣接地所有者と共同で行うなどのやり取りが必要になりますし、自分の敷地側にあっても隣接地所有者が作ったものを勝手に壊すことはできません。
また昨今、古いブロック塀が倒壊し死者が出たケースもありますので、劣化していないか？強度は十分か？などの確認も必要になります。
５．越境物
敷地境界を超えて他人の土地に自分の所有物が出っ張っていることを越境といいます。越境物には様々なものがあり、先に書いた塀の他に、屋根の一部・雨樋・エアコンの室外機・樹木の枝等となります。
隣接地から越境物がある場合、他人の所有物なので、当然勝手に撤去するわけにはいきません。
樹木の枝なども同様です。
物件を購入する場合で隣接地からの越境物があるようなときは、隣接地所有者との取り決めがあるかを確認する必要があります。
この取り決めはできれば書面が良いでしょう。口約束では言った言わないの話になってしまいます。
建築物の一部の場合には、「将来建物を建て替える場合に改善する。」「売買等によって所有者が変わった場合、新しい所有者に引き継ぐ。」という内容が盛り込まれていれば良いでしょう。
樹木の枝の場合には、越境した場合に申し入れによって改善するなり、こちらが伐採できるような内容があれば良いのですが、お隣との関係を考えると難しいケースもあります。
隣接地との境界近くに大きな樹木や大きくなりそうな樹木がある場合には注意しましょう。
６．敷地形状
広めの敷地の場合には将来２つ以上の土地に分割することによって売却や相続の際に有利に働くケースがあります。
しかし１に書いたように分割したそれぞれの敷地が道路に２メートル以上接していなければ、原則として建物の敷地にすることができませんので注意してください。
また条例等で敷地の最低面積が決められているケースもありますので確認が必要です。
また、敷地形状はきれいな長方形でない場合、建物を建築できる範囲が制限され思っていたような建物が建築できないケースもあります。
条例などにより、隣接地や道路から建物の外壁までの距離が制限されているケースもありますので、併せて確認してください。
長方形でも幅や奥行きの長さが足りない場合も同様に、思ったようなプランが入らないことがありますので気を付けてください。
傾斜がある敷地に建物を建築する場合にも思わぬコストがかかることがあるため、事前に建物プランを作成し、工事費を見積りしておいたほうが良いでしょう。
７．設備
ここで言う設備とは水道・下水・ガスのことです。
まず確認が必要なのはこれらの設備の本管が前面道路に埋設されているかどうかということです。
日本は先進国の割りに公共下水や都市ガスの整備が遅れています。
公共下水が前面道路に無い場合には個別浄化槽などが必要になり費用がかかります。
都市ガスについても無ければプロパンガスを使うことになりますが、数十メートル先まで都市ガスが整備されているような場合、ガス会社に整備予定や近くまで延長してもらえるかなどを確認してみると良いでしょう。
また前面道路が私道の場合には、道路に埋設されている配管が私設管であるケースがあります。
その場合館、そこからの分岐ができなかったり、所有者の承諾が必要になるケースがありますので注意が必要です。
中身は他人の敷地を経由して配管がされていたり、他人の配管がこちらの敷地を通過しているようなこともあります。
後々問題になりかねないので注意が必要です。
８．地中障害物・地盤強度
土地などを購入して建物を建築しようとする場合、基礎工事のために一定程度土地を掘るのですが、その際に地中に障害物があると、その撤去に思わぬような高額のコストがかかることがあります。
障害物には前にあった建物の基礎・解体した際のガラ（コンクリートの残骸）・廃棄物の類・以前使われていた古井戸や個別浄化槽などがあります。
地中障害物の有無・古井戸などがある場合の位置や処理状況などは所有者に確認しておいたほうが良いでしょう。
また、地盤が軟弱な場合には、建物を建築する際に、杭打ちなどの地盤補強が必要な場合があります。
その付近の地盤強度のデータはハウスメーカーが浮遊している場合がありますので確認してみましょう。
また、地盤改良が必要な場合の施工コストも事前に確認しておくことをお勧めします。
以上、建物の敷地についての注意事項を書きました。
今回はここまで
最後までお読みいただきありがとうございました。
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