不動産のバリューアップってどういうことだかわかりますか？
バリューアップとは、単なるリフォームでは無いのです。
一言で言えば「不動産の価値を上げる」ということなのです。
では一体どうやって不動産の価値を上げるのか？今回はそのことについて解説します。
すでに不動産投資をしていて、追加で物件を買おうと思っている方。
いつかは不動産投資をしてみようと思っている方。
様々な投資用不動産の中でどんな不動産を購入すれば良いのか？
なかなか悩ましいですよね。
しかしながら、どんな投資物件でも
買ってから価値をあげることができれば、まさに「安く買って高く売る」というようなことも可能になります。
今回はバリューアップが期待できる不動産について考えてみましょう。
バリューアップと一言で言っても色々な方法があります。
そもそもバリューアップとはなんでしょうか。
大きく分けると二つの意味合いがあります。
①インカム(賃料収益)をアップする
②キャピタル(資産価値)をアップする
②キャピタル(資産価値)をアップする
この二つは相互に関係がありますが、必ずしも比例的な関係にはありません。
それぞれについて考えてみます。
１．インカムアップを狙う（不動産賃料アップ）
①現状賃料が割安なものを買う
投資物件を購入するときに賃料のデータを見ると思います。
賃料データのなかで以前から入居しているテナントより、最近入居したテナントの賃料が高いような物件は、賃上げ交渉やテナントの入れ替わりによって賃料収益が増える可能性があります。
なぜこのような現象が起こるのでしょうか。
原因として考えられるのは周辺の不動産マーケットにおいて需要と供給のバランスが変化した事によって起こります。
周辺に駅や商業施設、学校などができた事によって人工流入があるような場合などに見られる現象です。
例えば大阪市内のテナントビルを例に見てみましょう。
１つはインバウンドによって難波～心斎橋の店舗需要が急激に上昇したために、店舗賃料が劇的に値上がりしました。
インバウンドによって店舗売上の増加が見込めるために、高くても入居したいと考えるテナントが急増したためです。
オフィスの空室率もかなり低水準になっています。
理由の１つは、バブル後に大阪のオフィスニーズが激減したことで「新しいオフィスビルを建てない」時代が続いたためです。
オフィス需要が厳しい時代に「安い賃料で無理をして貸し室を埋める」といったことが多くありました。
近年需要が増えてきたところで、プロが所有しているものは賃上げ交渉が行われたのですが、個人や同族企業は「厳しい時に入居してくれたテナントに値上げを強く言えない」ということが少なくありません。
そのようなビルは相場より相当安い賃料で貸しているため、購入した後の賃上げ交渉や入居者の入れ替えによって飛躍的に収益が向上する可能性があります。
②バリューアップ工事によって収益向上を狙う
これには、少しノウハウが必要です。
バリューアップ工事には費用がかかるため、工事コストに見合った賃料アップが望めるかどうかを見極める必要があります。
賃料アップの可能性がある工事の例をいくつかあげてみましょう。
◆エントランス回りのバリューアップ
◆キッチン設備の入れ替え
◆バスルーム、洗面のバリューアップ
◆外壁塗装等
◆古い間取りを今風の間取りに変更
どこをどの程度リニューアルすれば、どれ程の賃料アップが望め、投資したコストがどれくらいの期間で回収できるか検証してから実施して下さい。
③用途変更
用途変更とは住宅を事務所に変更したり、事務所を店舗にするなど使かいみちを変更することです。
近年では一戸建やタウンハウス、社宅などをシェアハウスやグループホームや民泊に変更するものやオフィスをレンタルルームや貸倉庫に変更するものも見受けられます。
用途変更する場合、役所への申請や許可が必要な場合には必ずしてください。
無許可で用途変更した物件は銀行が融資をしないなど資産価値を棄損することがあります。
また民泊は素人が運営するにはハードルが高いのであまりオススメできません。
立地が良いのに広すぎて賃料単価が思ったより伸びないような場合には、シェアハウスとして区分し、一住戸を複数人に賃貸することによって賃料アップが望める場合があります。
また中古の割安な一戸建を購入してシェアハウスにする例もあります。
シェアハウスは運営会社に一括で賃貸する場合がほとんどで、１０年～１５年の定期賃貸借契約となることが多いので収益が安定するという効果もありますが、運営会社の信用度に不安がある場合もあります。
なお、シェアハウスへの変更工事費用をオーナーが負担する場合と、運営会社が負担する場合があり、いずれかによって保証賃料も変わります。
実施する前に十分検討してください。
④その他
賃貸住宅の駐車場が長期間空いているような場合には、外部に貸し出したり、時間貸し駐車場として比較的高く賃貸できることがあります。
敷地に余裕があれば同じく時間貸し駐車場などの活用を考えてみましょう。
古い長屋をリニューアルし、ビルトインガレージが付いたガレージハウスにすることで、一定のユーザーに高めに貸せる事もあるでしょう。
ニーズは少なくても供給が少ない物件は確実に借り手が付く可能性が高いと思います。
２．キャピタルゲインを狙う（転売益）
１．で書いた事によって収益があがることはキャピタルゲインに繋がります。
その他の方法でキャピタルゲインを狙うにはどんな方法があるでしょうか？
①建ぺい率や容積率を使い切っていない物件
別の記事で書いた建ぺい率・容積率を使い切っていない物件はキャピタルゲインを狙える可能性があります。
建ぺい率が余っていれば余っている部分の土地を隣接地所有者や第三者に売却できる可能性がありキャピタルゲインにつながります。（違反建築にならないかの確認が必要）
また、建替える事によってもっと大きな建物を建てることができる可能性があるので、建替えを狙って比較的高く購入する買い手が現れる可能性があります。
②賃貸しているがために価値が低い物件
収益用物件の中には、収益物件としての価値より更地の価値の方が高い物件があります。
古いアパートなどが建っていてさほど賃料が取れていない場合は、土地だけの価値を計算してみましょう。
もしそんな物件を買えるチャンスがあれば、賃貸契約を徐々に定期賃貸借に切り替えて、どこかのタイミングで空き家にすることを考えてみましょう。
分譲マンションも同様で、賃貸中に売りに出しているために、少し安く売りに出ているものがあります。
それを買って賃借人が退去したときに売ることで高く売れる可能性があります。
③開発に取り込まれるような物件を狙う
隣接地が開発されるような土地があれば、将来開発の時に相場より高く売れる可能性があります。
「隣接地にあまり稼働してそうにない工場がある」
「隣接地に古いお屋敷がある」
など、開発の匂いがする土地は意外とあるものです。
また、購入しようとする物件を取り込むことで隣接地のバリューが上がるような場合もチャンスです。
下の図のような物件に巡り会えれば面白いと思います。
いかがでしょうか？少し難しかったでしょうか？
それもそのはず、あまり簡単だとプロの仕事が無くなってしまうのです。
何故なら、ここに書いたようなことはプロが収益をあげている事業スキームなのです。
でも少し研究して、資金さえ何とかなれば素人でも出来てしまうと思いますよ。
今回はここまで
最後までお読みいただきありがとうございました。
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