不動産活用と一言で言いますが、不動産は、それぞれの特性によってベストな活用方法があります。
ベストな活用方法を探すにはどうしたら良いか？
今回は不動産活用の考え方について順序だてて説明しましょう。
今回は自宅以外に不動産を所有されている方、親から不動産を相続していたり、これから相続する予定の方向けに記事を書いてみます。
この内容は、私がセミナーなどで話している内容ですので、もしかしたら聞いた事がある方もいるかもしれません。
あらためて整理してみましょう。
不動産は活用の仕方によって、皆さんの資産経営にプラスに働くこともあれば、マイナスになる事もあります。
自宅はそこに居住する目的があるので、それ自体がプラスと考えられますが、それ以外の不動産はどうでしょうか。
不動産特有のマイナス面がいくつかあります。
①固定資産税など税負担がある
②管理コストがかかる。（更地の除草など）
③将来の揉め事の種になる。（相続、近隣問題など）
これらのマイナスがあっても、不動産を持つ理由があるのか否か？
このことを客観的に考える必要があります。
ここから本題に入っていきます。
自宅など自身で利用するもの以外に不動産を所有する目的は、合理的に考えれば２つしかありません。
①収益を得る目的
②相続対策
②については主に相続税対策になりますが、今回は説明しません。
今回は①についてお話していきます。
自宅以外の不動産をご所有されている場合、その不動産が合理的に活用されているかを是非考えて下さい。
合理的に活用する考え方を順を追って説明してみましょう。
１．現状収益のチェック
例えばアパートを所有されている方。
そのアパートから得られる収益は十分ですか？
安定していますか？
不動産から得る収入のひとつのベンチマークは、ネット利回り５％と考えて下さい。
仮にそのアパートの土地・建物が３０００万円の価値だとすれば、管理費・修繕費や保有税控除後で年間１５０万円の収益がありますか？
ビルや店舗を所有しているという場合も同様です。
もし５％の収益があがっていない場合は、活用法について再考が必要です。
何も活用していない不動産についても同様ですので、この先の３をからご覧下さい。
２．現状の建物を活かす方法
前の項で収益が十分でない場合、建物が古くなっていて、そろそろ建て替えを考えているという場合。
「では、どうするのか？」を考えて見ます。
①リノベーションで解決できるケース
賃貸用不動産は古くなると市場競争力が落ち、その結果、賃料が下落したり、空室率が上がってきます。
適正なリニューアル工事によって、それが改善されることもあるでしょう。
ただし、考えて頂きたいのは投資効率です。
リニューアルにはお金がかかるので、それに見合った効果があるかどうかしっかり検証して下さい。
②コンバージョン
コンバージョンという言葉を聞いたことがあるでしょうか？
簡単に言うと「用途変更を伴うリノベーション」の事です。
かつてオフィス需要があったが、時代が変わって需要が無くなり、空室が多くなったビルを、住宅や倉庫などにコンバージョンする事によって、適正な収益を生むことができる場合があります。
大がかりなコンバージョンの場合、法規制や安全面の検証が必要になるので、まずは専門家に相談するのが良いでしょう。
【話題のシェアハウスや民泊は？】
今ある建物をシェアハウスや民泊として一括貸しをして、テナントがコンバージョン費用を出すような場合もあります。
初期投資無しで活用出来るメリットがある反面、借り手の信用力をよく判断しないと、滞納や倒産リスクがあるので注意が必要です。
リノベーション、コンバージョンでは改善できない場合には、別の活用を考える必要があります。
３．建物を建て替える
現状の建物がマーケットにそぐわない、または用途があわない場合でリノベーションやコンバージョンでは解決できないときには、建物を壊して、土地の活用法を一から考える必要があります。
この活用法を考える場合には順序だてて検討することが必要です。
①建て替えの検討
まずは自分で新しい建物を建てることを検討します。
そのエリアでどんな賃貸ニーズがあるのか？
賃料はどれ位取れるのか？
安定性はあるのか？
を考えてみます。
どんなテナントをターゲットにするかはエリア特性で変わります。
店舗、医療系、介護系、保育系などオフィスや住宅以外の活用法もあるので、どれが一番収益があがるのかを考えなければ良い活用はできません。
一般のユーザーには難しいので、そのあたりのマーケティングができるアドバイザーの手を借りるのが懸命です。
②建築
続いて建築ついて考えるのですが、建物を新築するには当然のことながら、お金がかかります。
賃料に見合う建築コストでなければ儲かりません。
例えば鉄筋コンクリートだとコストが高すぎて合わないのであれば、鉄骨や木造など比較的建築費の安い建物で検討するなどが必要になります。
③資金調達
資金調達についても、資産活用の成否を左右します。
何割借りるか？
何年間で返済するか？
金利は何％か？
など、長期の収益計画を立てて検討する必要がありませ。
以上の検討の結果、どうやっても投資に合わない、あるいは自分で建物を建てる資金を出すつもりがないというような場合は次の項目をご覧下さい。
４．自分で建物を建てない
自分で建物を建てない場合でも幾つかのチャンスがあります。
①人のお金で建物を建てる
「建築協力金方式」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
薬局などの店舗系や介護系などの事業者がテナントになる場合、テナントが建物建築費を肩代わりしてでも事業をするケースがあります。
あくまでも建物の所有権は土地オーナーで、建築費は賃料から差し引かれて長期で返済するというものです。
簡単に言えば建築費をテナントから借りる事になります。
テナントとの賃貸借契約は長期の事業用定期借家ですし、テナントからの途中解約には建築費相当のペナルティを課す場合が大きいので、金融機関から借りるよりもリスクは少ないといえます。
②等価交換方式
これは、建物と土地の権利を交換する方式の活用方法です。
所有する土地の上にデベロッパーがマンションを建て、土地の価値に相当する建物を土地所有者に返す方式です。
土地は分譲マンションの敷地になり、例えば３０戸のマンションのうち１０個が土地所有者の物になる、と言った感じです。
この方法であれば、自己資金なしで分譲マンションが手に入り、賃貸収入を得ることができます。
反面、土地の所有権の一部は他人のものになるというデメリットもあります。
また、税務的側面から見ると、要件に該当すれば立体買換えが成立し譲渡税が繰延されるメリットがある反面、取得原価が従前の土地のものとなり減価償却のメリットが少いといったデメリットもあります。
これらの活用方法にも適さない場合はどうするべきなのでしょう。
③土地を貸す
自分で建物を建てずに、事業者に土地を貸して地代を得る方法です。
店舗などの事業者と事業用定期借地契約を締結します。
その期間は安定的に地代が入ってくる事になります。
反対に期間中は解約ができず、他の事に土地を使えない事になりますし、事業者の倒産リスクも同時に背負うことになります。
この方法を考える時には、契約相手の事をよく調べる必要があります。
また、時間貸し駐車場など、建物を建てない相手に土地を貸す方法もあります。
ただし、現状建物がたっている場合、建物を壊すことによって土地の固定資産税が大幅に増える可能性があるので注意が必要です。
時間貸し駐車場も安定収益に繋がりますし、それほど長期の縛りはないので、暫定的に収入を得たい時などには有効です。
５．検討しても活用法がみつからない場合
このように順序だてて活用法を考えても良い活用法が見つからなければ、残念ながらその土地は活用できない（お金を生まない）土地ということになります。
そうなると、自分で使うか売るかのどちらかの選択になります。
活用法が無い不動産は、第三者から見ても同様なので、決して高く売れることは無いでしょう。
といって将来の値上がりも期待できないと思います。
迷わす売却して、現金化し、その現金を有効に活用することを考えて下さい。
今回はここまで
最期までお読み頂きありがとうございました。
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